send 基準地価、仙台や広島など三大都市圏上回る上昇率　訪日需要“追い風”に

2016年9月21日 水曜日

    国土交通省は２０日、今年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）を発表した。訪日観光客の増加を背景に、８年連続で下落していた商業地の全国平均が横ばいに転じた。特に札幌、仙台、広島、福岡の４市では商業地の平均上昇率が６．７％と三大都市圏（２．９％）を大きく上回るなど、訪日需要の“追い風”が、大都市から地方の中心都市へと広がっている。   一方、住宅地の全国平均はマイナス０．８％と２５年連続の下落だった。ただ、日銀のマイナス金利政策や住宅ローン減税の効果から住宅需要はおおむね堅調で、下げ幅は前年（マイナス１．０％）より縮小している。   ホテルや店舗建設   都道府県別で上昇率が最高だったのは、商業地が大阪の４．７％で、住宅地は沖縄の１．９％。訪日客向けのホテルや店舗の建設需要や、国内外の富裕層を中心とする移住者の増加などが地価を牽引（けんいん）した。   下落率は秋田がもっとも高く、商業地が３．８％、住宅地が３．４％だった。  

エリア別にみると、三大都市圏では、商業地がプラス２．９％と前年（プラス２．３％）を上回ったが、住宅地は同０．４％の横ばい。オフィス空室率の低下が目立つ半面、建設費の高止まりが響き、都心部でのマンション需要が鈍っている。

  札幌、仙台、広島、福岡の４市の住宅地はプラス２．５％で、商業地と同じく４年連続で上昇した。商業地の上昇率は仙台７．６％、札幌と福岡が７．３％、広島３．９％。「まだ価格水準が低く、外国人投資家などの関心は高い」（不動産大手）という。   しかし、その他の地方圏は商業地がマイナス１．５％、住宅地はマイナス１．４％といずれも下落。金沢など一部の都市では上昇地点もあり、下げ幅は前年比０．２～０．４ポイント縮小したが「地方の二極化は一層進んでいる状況」（国交省）だ。   基準地価の動向からは、日銀のマイナス金利政策などを背景に、潤沢な投資マネーが三大都市圏（東京、大阪、名古屋）だけでなく地方中核都市の不動産需要も押し上げたことが浮き彫りになった。一方で、景気の不透明感は根強く、大量供給が見込まれる東京都心部の物件などは今後、厳しい選別の目にさらされることになる。  

緩和マネーが流入

  東京駅から徒歩圏かつ地下鉄５路線が乗り入れる日本有数のビジネス街・大手町。三菱地所が４月に竣工（しゅんこう）した複合ビル「大手町フィナンシャルシティグランキューブ」は、小規模オフィスまで満室で開業を迎えた。ミシュランガイドに選ばれた名店も入り、入居企業も「グローバル展開に最適な環境」（協和発酵キリン）と利便性を評価する。   旺盛な不動産需要は地方中核都市にも波及する。住宅地上昇率で全国トップ１０に２地点が入った仙台市若林区は昨年１２月、地下鉄東西線が開通した。新駅周辺は通勤族向けのベッドタウンとして人気で地元の仲介業者は「築浅のファミリー用物件は賃料が１～２割弱くらい上昇した」（地元不動産業者）と話す。   Ｊリートが投資、景気次第で冷え込む恐れ   不動産市場の活況は、日銀が導入したマイナス金利の押し上げが大きい。従来の金融緩和政策も資産運用を低金利の国債から不動産にシフトさせる効果があったが、マイナス金利は流れを加速させた。ＳＭＢＣ日興証券の鳥井裕史シニアアナリストは「地方の金融機関が不動産投資信託（Ｊリート）への投融資を加速させている」と明かす。  

資金を得たＪリートは都市部の不動産だけでなく、比較的手ごろな価格で今後の価格上昇が見込める物件にも分散投資する。三菱ＵＦＪ信託銀行の大溝日出夫・不動産コンサルティング部課長は「マイナス金利であふれたマネーが、再開発などで利便性が高まった地方中核都市に流入している」と分析する。

  ただ、潤沢なマネーに支えられた市場は景気次第で冷え込む危険性もはらむ。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）によると、昨年上半期の商業用不動産の直接投資額で世界３位だった東京は今年上期に５位まで転落。都心部も優勝劣敗の動きが始まっている。住友商事は２０１８年秋をめどに地下鉄１路線の中央区晴海を離れ、大手町に本社を移転する。同社は「社員の利便性を考慮した」と話す。   ＪＬＬの大東雄人アソシエイトダイレクターは「景気の足踏みで、投資に見合った利回りが得られなければ不動産市場は縮小しかねない。地価上昇を継続させるには金融政策だけでなく、実体経済の活性化が必要」と指摘している。（佐久間修志）